• 說好的70年土地使用權大幅“縮水” 產權只剩30多年
  • 資訊類型:城市規劃  /  更新時間:2015-11-30  /  瀏覽:6207 次  /  

 

說好的70年土地使用權大幅“縮水”至30多年?

 

近年來,隨著消費者越來越理性,加上存量房較多,土地使用權期限越來越受到市民關注。 南方日報記者 曾亮超 攝

近日,有市民報料稱,買的一手新房,發現土地使用權只有30年。而據他了解,一般住宅土地使用年限是70年。為何如此大幅“縮水”?到期后怎么辦?這些成了正在買房看房的市民熱切關注的問題。

以前買房,很多人除了看價格、看地段、看戶型、看配套,直接忽略了土地使用權年限。不過近年來,隨著消費者越來越理性,加上存量房較多,土地使用權期限越來越受關注。

貓膩:許多住宅用地使用年限不同程度“縮水”

去年,陳先生以每平方米近5000元的價格在北江以南某樓盤買下一套三居室。但等他加入業主QQ群,才發現有人提出土地使用年限問題,明明自己買的是新房,其實是已經擁有十幾年“地齡”的老盤。該樓盤的銷售人員跟他解釋,這種情況在各地樓市相當普遍,有的開發商從拿地到開發,周期從三五年到十年都很常見。

事實上,開發商坦言,在目前一手房的交易過程中,購房者對所購商品房的土地使用年限提出異議的很少。

“一般情況下,我們房子預售時會提供5證,其中會注明房子使用期限。不過,很少有看房者和購房者關注土地使用年限,也不問。即使偶爾有問的,我們會告訴他,按照政策,可以自動續期,大多數客戶也不會深究。”新城一知名樓盤工作人員介紹。

據了解,很多購房者在買房時,更多的是關注售價、地理位置、配套等,關心的是房子的價值和增長空間。

“我以為所有的房子買下來都是70年的產權,所以去年買房的時候壓根就沒有問過關于土地使用年限的問題。”李小姐表示,她買房時更關注價格,而不怎么注意使用年限。

“畢竟房地產作為固定資產,它的投資屬性不會因為產權年限的影響產生太多改變。”投資者老張對房地產產權縮水問題持樂觀態度,按照現在的建筑物使用壽命和城市的更新速度來看,很可能不到70年,一棟建筑就會被重建。

不過,仍有不少業主憂心使用權“縮水”問題。“同樣的價錢,當然希望買個年限長點的,況且到時候期滿了怎么辦呢?”陳先生擔心。

究因:房產周期開發、閑置轉賣等耽擱銷售

據了解,根據相關規定,住宅的土地使用年限為70年,綜合類土地使用年限多為50年。記者走訪發現,部分樓盤或多或少都存在土地使用年限縮水等問題。如有的樓盤2000年左右開發,至今已經15年過去了,項目仍沒未開發完畢。還有新城多個樓盤,因為土地轉手幾次才進入樓盤開發期,土地使用權限也只剩下30多年。

不過,據了解,土地使用權縮水表現最為明顯的是早期一批住宅用地,其總共使用年限只有50年,這和早期政策有關。因為各種原因,有的推遲了10年才開發,有的項目大,持續開發了十多年,因此使用權可能只有30多年。

采訪還了解到,從開發商獲得土地使用權開始,正常的房產規劃、開發和銷售等過程,一般需要兩到三年的時間,有的甚至會拖上三四年。或者是體量較大的樓盤還將分多期開發,等到項目的后期時,往往土地使用年限有不同程度“縮水”。

新城一開發商相關人員表示,“如果在開發過程中再遇到一些資金不到位,或者是相關證件未辦理好等客觀因素,開發周期還將繼續延長。”因此,適當“縮水”屬于正常現象。不過,他還表示,不排除另外一種情況。即在過去十年,房價飛漲,土地迅速增值,溢價高,一些所謂房企做起了土地買賣生意,即通過土地高溢價獲利,而且風險小,有的土地甚至被轉賣了很多次,在不斷的轉賣中耽擱了開發,從而縮短了使用期限。

■部門回應

使用權期限屆滿可續期

記者以購房者身份向清遠市國土資源局咨詢住宅土地使用權“縮水”問題,土地利用處一位工作人員介紹,產權從土地發證之日算起,縮水可能是由于開發商閑置、或轉讓、或因周期開發等原因造成。至于到期之后怎么辦,該工作人表示,期滿了可以續期,但具體如何執行目前仍沒有明確的政策指示。如今清遠還沒有使用權到期的房子,不過這類房子使用權縮水的房子不是個案。

根據《物權法》第一百四十九條規定:“住宅建設用地使用權期限屆滿的,自動續期。非住宅建設用地使用權期間屆滿后的續期,依照法律規定辦理。”至于續期是有償還是無償,《物權法》中并未明確規定。

■律師說法

相關法規暫存空白 或對購房者造成損失

花了70年的錢,卻沒買到70年的使用權,得知這樣的情況后,購房者自然心里不舒服。對此,有律師認為,如果開發商在出售房屋時沒有明示,開發商應該承擔縮水責任。但是因為目前相關法律規定存在空白,土地使用年限與房價之間的關系并不明晰,購房者難以通過訴訟獲得賠償。

縮水最大的問題是,期限比原來短了,將來怎么辦?按照《物權法》可以自動延期,但現在政策不清的是,這種自動延期交不交費。如果交費,費用交得又比較多的話,對購房者可能會造成一些經濟上的損失。

■專家觀點

可能影響二手房估值

資深地產運營師趙千河認為,目前土地使用年限到期的少,所以人們對此關注不高,“影響有多大,我認為應該在30年后,也就是關鍵在到期或者即將到期的那一段時間,那個時候也是人們最關注的時候。”

不過,一位二手房中介負責人表示,土地使用權對二手房影響可能明顯。一是按揭貸款,使用年限只有20年,按揭期限也會縮短。二是如果業主打算賣房,但使用年限很低,房屋的估值也會受一定影響。

至于,一些人擔心未來在房屋到期后可能會額外繳費,清遠一房企負責人表示,實際上他們在購買土地時已經交了土地使用稅,即使有也不會很多,否則到時候將所有壓力轉向業主,“我估計這也是許多購房者不關注使用年限的一個重要心理因素”。(來源:人民網)

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