• 房價不到深圳一半 廣州為何跑輸北上深?
  • 資訊類型:城市規劃  /  更新時間:2016-01-20  /  瀏覽:7691 次  /  

一邊是一二線城市的快速復蘇,一邊是三四線城市的冷冷清清,分化成為樓市主旋律。即使在一二線城市內部,分化也很明顯。同樣身為一線城市,深圳、上海、北京房價大漲、地王頻出,而廣州雖有回暖,房價卻相對比較理性,與另外三個一線城市的差距進一步拉大。

房價不到深圳一半

2014年上半年,來自江西、目前在深圳工作的黃先生還在為是在廣州還是在深圳買房猶豫不決。由于之前曾經在廣州工作多年、公積金也在廣州繳納,因此黃先生在當年3、4月間在廣州市區看了不少二手房。當年9月,他以總價270萬的價格在深圳市區購入一套80多平方米的二手房,現如今這套房子已經升值近200萬。

“雖然我買房是為了自住,房子升值好像沒多大關系。但是一個房子不可能住一輩子,人也很難一輩子都待在一個城市,因此能否升值保值還是很重要。”黃先生至今仍為自己的選擇感到幸運,他對《第一財經日報》說,“如果當時在廣州買,基本上沒有升值。買房就像買股票,深圳樓市顯然是最績優的那只。”

這就是廣深這兩個一線城市這兩年樓市的差別寫照。就在特區深圳2015年來房價狂飆的同時,100多公里外的省城廣州卻波瀾不驚。雖然2015年12月廣州房價同比上漲了9.2%,但考慮到2014年下半年后廣州房價下跌較多的基數影響,基本上目前廣州房價仍沒有超2013年底2014年的高峰期水平。

數據顯示,2009年,深圳與廣州的新建商品住宅銷售均價分別為15111元/平方米與9346元/平方米,兩者的比值為1.61:1。

到2015年,廣州一手住宅成交1074 .76萬平方米,是深圳665.89萬平方米的1.6倍。但在價格方面,據中原地產數據顯示,廣州一手住宅均價15154.36元/平方米,只及深圳33425.52元/平方米的45%,深圳房價是廣州的2.2倍,也就是說廣州多賣了幾百萬平方米的樓,成交額還沒深圳多。

2015年廣州市越秀區的一手均價首次突破4萬元/平方米,這與該區集聚全廣州最優質的教育資源不無關系。但在深圳,2015年一手住宅均價破5萬元/平方米的有福田和南山兩個區。羅湖的均價居于第三位,48641元/平方米的單價也超過廣州越秀區。就連當年深圳的“關外”寶安,如今房價也已過3萬元/平方米。

不光是北京、上海和深圳,甚至于一些二線城市也跑在廣州前面。根據中國指數研究院發布的百城新建價格住宅指數,廈門12月均價為22206元每平方米,比廣州高出5148元。而國家統計局70個大中城市住宅銷售價格變動情況顯示,至2010年以來,廈門房價上漲35.4%,比廣州高出2個百分點。

一線城市的身子,二線城市的房價,這正是目前廣州樓市的現實寫照。因此廣州也一直被認為是“價格洼地”。

人口流入在減緩

為何廣州房價會遠遠跑輸其他一線城市乃至部分二線城市?

決定房價有兩個因素,一個是供應,這個是分母。另一端是需求,這個是分子。對廣州而言,雖然分子不小,比二線城市多,但跟北上深比起來還是小很多。在分母方面,廣州的供應也很大。這樣一來,房價自然比較難漲。

在土地面積上,深圳面積是1996.85平方公里,而廣州則為7434平方公里。廣州的人口是其1.2倍。但廣州的土地面積,卻是深圳的3.7倍。與深圳土地存量已接近枯竭相比,廣州土地供應充足。目前廣州的郊區盤如黃埔、番禺等地都有大量的一手房供應。

根據合富輝煌的統計數據,2015年前11個月,廣州市土地成交突破1000萬平方米,其中居住用地成交520萬平方米。與之相對,盡管深圳今年計劃供應建設用地達到1600萬平方米,但住宅用地供應僅為85萬平方米。

深圳土地面積已近枯竭,上海、北京因為嚴格控制城市邊界和開發強度而減少土地供應,相對來說,廣州的供應可謂十分充裕。戴德梁行報告顯示,廣州2015年土地成交金額還是刷新了近年記錄,達到949億,但這是建立在土地市場“薄利多銷”的基礎上。相比北京、上海地王頻現的火爆情況,廣州土地市場仍屬“溫而不火”。

對比其它一線城市,2015年廣州的土地成交平均溢價率明顯較低。回顧廣州一些高溢價拿地后建成的樓盤銷售表現,“地價/房價比”也表現較高,去化情況不算理想。

不過,供應大、庫存多只是一方面,更為關鍵的是近年來廣州產業結構轉型升級不夠理想,人口吸納能力正在減弱。對比北京、上海這兩座世界性城市對全國人民甚至境外人士的吸引力,對比深圳對高新技術人才、金融人才等的強大吸引力,廣州這幾年對外來人才的吸引力明顯減弱。

上海易居房地產研究院發布的《全國10大都市區人口與房價報告》(下稱《報告》)顯示。廣州人口流入有個非常明顯的界限,即廣州舉辦亞運會的2010年。在亞運之前,2005~2010年廣州人口導入數據非常迅速,年均增長5.3%,位列10大都市區第三位,這段時間房價也迅速上漲;2010年以后,都市區人口年均出現負增長,增幅為-0.8%,表現為人口導出(廣州常住人口還是正增長),都市區人口這一主要支撐動力缺失,未來房價增長空間有限。

新城控股高級副總裁歐陽捷表示,他曾經對一線城市人口凈流入情況進行調查,結果發現,在2000~2010年,廣州年均人口凈流入為23.5萬人,但到了2011~2013年間,年均人口凈流入數量大幅下降至7.5萬人,如果剔除正常的人口交替,人口凈流入幾乎停滯,這也是廣州房價走勢疲弱的重要原因之一。

廣州一家本土開發商人士告訴《第一財經日報》記者,廣州的工資水平相比其他一線城市有明顯的差距,購買力也相對有限。例如智聯招聘近日發布《2015年冬季中國雇主需求與白領人才供給報告》顯示,全國32個主要城市職位中,北上深排名前三,廣州以6913元的平均月薪被杭州反超,跌出前三。

創業方面,廣州也漸漸走在后面。《2015胡潤百富榜》榜單顯示,有56位“80后”企業家登上今年胡潤百富榜。其中有16人是白手起家,這些年輕人主要集中在北京、上海、杭州和深圳,只有1位來自廣州。在這一榜單上,廣州不僅不如北京、上海和深圳三大一線城市,也不如二線城市杭州。

向現代商貿轉型

以傳統產業為主的廣州近年來受到宏觀經濟下滑的影響比較大,新興產業基礎薄弱。作為“千年商都”,廣州有著全國最好的各種專業批發市場,但廣州的電商發展卻比杭州等地要相對滯后。廣東省社科院企業管理與決策科學研究所所長林平凡對《第一財經日報》分析,廣州的傳統商貿批發市場十分強大,都屬于傳統的商貿模式,傳統的力量太過強大在一定程度上擠壓了創新型人才的發展空間。

廣州當地一位政經人士說,2014年6月落馬被查廣東省委原常委、廣州市委原書記萬慶良主政廣州期間,為了追求政績增添升遷的砝碼,特別熱衷于造城、造湖等城建方面的事情,因為造城見效快,容易出成績。這幾年廣州各種金融城、醫藥城、教育城、生態城遍地開花,粗略統計,萬慶良主政廣州后,至少先后計劃建9個新城,僅新城規劃面積相加近800平方公里,超過了新加坡國土及上海中心城區面積。

該人士認為,這幾年廣州的新興產業發展不盡如人意,不僅遠落后于深圳、北京等地,甚至不如杭州等二線城市。一個城市發展需要有核心競爭力的產業,沒有產業光造城最后只是徒勞。

實際上,這兩年來,廣州產業轉型升級的步伐也在不斷加快,尤其是廣州正利用傳統商貿的優勢,在向現代商貿轉型。在這一過程中,部分區域將成為未來廣州樓市最大的看點。

戴德梁行華中區研究部主管及助理董事林珂認為,作為城市未來經濟新引擎,電商產業成為政府力撐的重中之重——其重視程度,從土地空間布局和土地出讓的精準定位、靈活度和支持政策足以顯現。目前琶洲區域已經吸引了阿里巴巴、騰訊、小米、唯品會等國內重量級電商企業進入,未來這一區域也將成為廣州樓市最堅挺的區域。

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